Eindhovens grondbeleid stelt waardecreatie centraal
Het programma Grond faciliteert in beginsel doelen van andere programma’s. Grond is immers een middel en geen doel op zich. Door grond in te zetten en te ontwikkelen met oog voor inhoudelijke doelstellingen van de gemeente, wordt meervoudig waarde gerealiseerd. In de nota grondbeleid “Koersen op waarden” (vastgesteld maart 2017) en de bijbehorende Uitwerkagenda (vastgesteld maart 2018) staat dan ook het begrip waardecreatie centraal. Hiermee geven we een duidelijk signaal dat gebiedsontwikkeling verder gaat dan de ruimtelijke opgave alleen. Het gaat er juist om verschillende waarden in een gebied te versterken en zo duurzame kwaliteit te maken.

Daarnaast geldt dat het speelveld van gebiedsontwikkeling de afgelopen jaren behoorlijk is veranderd, wat tot herbezinning op de rol van de gemeente in gebiedsontwikkeling heeft geleid. Op basis van een integrale afweging wordt bij nieuwe ontwikkelingen een afweging gemaakt welke rol van de gemeente passend is. Dit noemen we situationeel grondbeleid.

Integrale businesscases per project
Voor elk project binnen het programma Grond wordt daarom dit begrotingsjaar een beknopte integrale businesscase opgesteld. In deze businesscase komt naast de klassieke grondexploitatie ook het langjarig effect van het project op de totale gemeentebegroting aan de orde. Daarnaast wordt kwalitatief gerapporteerd op de maatschappelijke effecten en de concrete maatschappelijke outcome van de projecten, uitgaande van de in het beleid vastgelegde maatschappelijke waarden voor gebiedsontwikkeling:

• Innovatie past bij Eindhoven als Brainport door het ontwikkelen van vernieuwende oplossingen die praktisch toepasbaar en uitvoerbaar zijn. Dat moet leiden tot een meer comfortabele, mooiere en gebruiksvriendelijke stad, die beter aansluit op de gewenste flexibiliteit.
• Duurzaamheid is een speerpunt van het gemeentelijk beleid. Kern van het beleid is dat we bij alle ontwikkelingen maximaal waarde willen toevoegen ten aanzien van Planet, People en Profit, op een zodanige wijze dat de beoogde ontwikkelingen ook langdurig houdbaar zijn.
• Economie / werkgelegenheid wordt door gebiedsontwikkeling gefaciliteerd door bij te dragen aan bijvoorbeeld toevoeging van bedrijfsactiviteiten in de stad of indirect via groei van het woningbestand, een groeiende (beroeps)bevolking en toenemende consumentenbestedingen.
• Bij de kernwaarde inclusiviteit zetten we in op een samenleving waar iedereen tot zijn recht kan komen. Het maakt niet uit welke sociaaleconomische positie, culturele achtergrond, gender, leeftijd, talenten of beperkingen iemand heeft. Er is in Eindhoven ruimte om prettig te wonen, te werken en te recreëren.

Naast deze maatschappelijke kernwaarden blijft uiteraard ook een gezond financieel rendement als kernwaarde voor het programma Grond overeind. Waar aan de orde zal dan ook bij besluitvorming over projecten expliciet de afweging tussen financieel rendement enerzijds en kosten en baten van inhoudelijke waardecreatie anderzijds inzichtelijk gemaakt worden in integrale businesscases.

Rolbepaling van de gemeente in gebiedsontwikkeling: naar een situationeel grondbeleid
Naast het sturen op meervoudige waardecreatie is in de nota Grondbeleid een afwegingskader tot stand gebracht over de wijze waarop de gemeente tot een besluit komt over haar rol in gebiedsontwikkelingen. We werken met een afweging aan de voorkant van projecten, waarbij ingeschat wordt welke rol van de gemeente aan de orde moet zijn. Hierbij staat centraal welke rol nodig is om tot een gewenst resultaat te komen op het vlak van de productie van bouwrijpe grond enerzijds en de regie op ontwikkelingen anderzijds.

In de besluitvorming over het starten van nieuwe gebiedsontwikkelingen en beslissingen over grond aan- of verkoop komt deze afweging expliciet aan de orde. We leveren maatwerk per locatie, in samenwerking met partners. En waar aan de orde kan daarbij ook sprake zijn van maatwerk met betrekking tot bijvoorbeeld andere manieren van afrekenen.

In 2019 werken we verder aan het implementeren van de Nota grondbeleid en de Uitwerkagenda grondbeleid, zoals vastgesteld in 2018. De uitvoering van de Nota Grondbeleid wordt periodiek gemonitord binnen het programma en indien nodig bijgestuurd. Daarbij wordt aangesloten bij de reguliere Planning en Control cyclus.

Jaarlijks herijken we de grondexploitaties in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). De resultaten van het MPG verwerken we indien nodig in de jaarrekening en in de daarop volgende (meerjaren) begroting.

Relatie met andere taakvelden
In het BBV wordt gewerkt met taakvelden. Voor het programma Grond geldt dat de financiële verantwoording verloopt via de volgende taakvelden:

• Grondexploitatie:
  • Niet-bedrijventerreinen: taakveld 8.2 Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen)
  • Bedrijventerreinen: taakveld 3.2 Fysieke bedrijfsinfrastructuur
• Private ontwikkelingen: taakveld 8.1 Ruimtelijke ordening

Prognose te verwachten resultaten grondexploitaties
In onderstaande tabel staan de verwachte resultaten van de grondexploitaties en private ontwikkelingen. Deze zijn gebaseerd op de herijking voor de Jaarrekening 2017 (MPG2018) en de halfjaarlijkse actualisatie die hierop volgde.

Uit de halfjaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties en private ontwikkelingen zijn geen majeure wijzigingen naar voren gekomen. Het verschil tussen Jaarrekening 2017 en Begroting 2019 ontstaat door het vaststellen van een aantal nieuwe grondexploitaties en exploitaties voor private ontwikkelingen in de periode tussen MPG 2018 en 1 juni 2018: Ontwikkeling MO/TIO, Herontwikkeling Deken van Somerenstraat, Emmasingelkwadrant, Ontwikkeling Kronehoefstraat e.o. en Bosman/Bilderdijkstraat. Dit heeft een positief effect op het verwachte eindsaldo van de totale portefeuille.

Het BBV schrijft voor dat grondexploitaties en private ontwikkelingen apart worden verwerkt. In beginsel zijn private ontwikkelingen saldoneutraal, omdat alle met de ontwikkeling samenhangende kosten voor de gemeente worden verhaald op de grondeigenaar/initiatiefnemer. Uitsluitend faciliterende grondverkopen leiden hier tot een resultaat.

Geraamde winstneming
Winstneming uit grondexploitaties bestaat uit twee componenten, te weten tussentijds winstnemen, resultaat (positief of negatief) bij afsluiten van de grondexploitatie. In 2019 verwachten we circa € 2,9 miljoen winst uit grondexploitaties.

Het verwacht resultaat uit private ontwikkelingen (afsluiten en faciliterende grondverkopen) bedraagt in 2019 circa € 0,1 miljoen.

Bovengenoemde resultaten zijn sterk afhankelijk van de daadwerkelijke realisatie van kosten en opbrengsten in zowel 2018 en 2019, als de voortgang in de grondexploitaties die we verwachten in 2019 af te kunnen sluiten. De verwachte resultaten zijn daarom inschattingen op basis van de huidige stand van zaken, maar kunnen sterk afwijken als gevolg van vertragingen of juist versnellingen in de voortgang van deze grondexploitaties en de daarmee samenhangende realisatie van kosten en opbrengsten.

Voorzieningen
De gemeente Eindhoven kent naast projecten met een verwacht positief financieel resultaat ook projecten met een verwacht nadelig financieel resultaat. De noodzakelijke investeringen zijn soms nodig om de gemeentelijke ambities en doelstellingen te verwezenlijken. Als uitgangspunt (BBV regelgeving) geldt dat voor een project met een verwachte negatief resultaat direct een voorziening moet worden getroffen. Verliezen in projecten moeten dus al genomen worden zodra ze worden geraamd.

Vooralsnog wordt in 2019 een vrijval van circa € 1,3 miljoen voorzien als gevolg van het afsluiten van de grondexploitatie Mariënhage. Dit in verband met het afronden van het project waarbij het negatieve resultaat van het project wordt afgedekt met de al eerder hiervoor gevormde verliesvoorziening.

Weerstandsvermogen
De benodigde weerstandscapaciteit voor grondexploitaties en kostenverhaalprojecten bedraagt € 19,3 miljoen. Dit is gebaseerd op de Jaarrekening 2017 en de halfjaarlijkse actualisatie. Bij de halfjaarlijkse actualisatie zijn geen grote wijzigingen in de risico’s van de grondexploitaties en private ontwikkelingen geconstateerd ten opzichte van de Jaarrekening 2017.

Afwijking 10 jaarstermijn grondexploitaties
De grondexploitatie Meerhoven (t/m 2030) heeft een looptijd langer dan 10 jaar en wijkt daarmee af van de richttermijn voor de maximale looptijd van de grondexploitaties van de commissie BBV. De raad heeft besloten om voor deze grondexploitatie gemotiveerd af te wijken van de richttermijn omdat voldoende risicobeperkende maatregelen zijn genomen die de onzekerheden en risico's gepaard gaande met de langere looptijd te mitigeren.